Gran remate en Palermo: el Estado liquida tierras públicas y habilita un negocio inmobiliario millonario. La subasta de tres inmuebles estratégicos en uno de los corredores más codiciados de Buenos Aires expone una política que convierte patrimonio público en ganancias privadas bajo el discurso de la eficiencia.
Con un valor base cercano a los 15 millones de dólares, la operación revela un esquema donde el verdadero negocio no está en la venta sino en lo que vendrá después: desarrollos que podrían multiplicar varias veces esa cifra inicial.
La escena parece técnica, casi inofensiva: una disposición administrativa, un número de subasta, una firma al pie. Pero detrás de esa narrativa burocrática, donde todo se presenta como un procedimiento rutinario, lo que está en juego es mucho más profundo. Tres inmuebles ubicados en Av. Juan B. Justo 1720, 1784 y José Antonio Cabrera 5446, en pleno corazón de Palermo, salen a remate “en bloque” por un valor base de 14.969.490 dólares. Una cifra que impresiona, pero que apenas funciona como la llave de entrada a un negocio muchísimo mayor.
El actor que ejecuta la operación es Playas Ferroviarias de Buenos Aires S.A., una sociedad creada con la promesa de urbanizar terrenos ferroviarios en desuso. Sin embargo, en la práctica, su rol ha sido otro: operar como una plataforma de transferencia de tierras públicas hacia el mercado inmobiliario. Un mecanismo prolijo, institucional, pero profundamente orientado a la lógica de la valorización privada.
La subasta pública N° 775480 se realizará el 29 de abril de 2026 a través de una plataforma electrónica privada. El esquema incluye una garantía de oferta del 5%, es decir, unos 748 mil dólares que deben ser depositados para participar. No hace falta ser un experto para entender qué significa eso: el negocio está diseñado para grandes jugadores. No hay lugar para cooperativas, ni para proyectos sociales, ni siquiera para desarrolladores medianos. Esto es para pocos. Muy pocos.
La modalidad “en bloque” refuerza esa exclusividad. Los tres inmuebles no se venden por separado sino como un paquete único. Todo o nada. Una decisión que, lejos de ser técnica, es profundamente política: restringe la competencia y concentra la posibilidad de acceso en manos de quienes ya tienen capacidad financiera suficiente para moverse en operaciones de esta escala.
Pero si el precio de venta ya resulta llamativo, lo verdaderamente revelador aparece cuando se proyecta el negocio a futuro. Porque esta manzana que hoy se remata no es simplemente un conjunto de lotes: es la puerta de entrada a un emprendimiento inmobiliario de enorme rentabilidad, montado —vale insistir— sobre suelo que era público.
En una zona como Palermo, donde el metro cuadrado se comercializa entre 2.800 y 4.500 dólares, y donde la demanda por desarrollos premium no deja de crecer, el potencial es evidente. Si se considera un proyecto conservador de unos 15.000 metros cuadrados vendibles —una cifra razonable para este tipo de terrenos—, el cálculo empieza a tomar forma.
A valores promedio de 3.500 dólares por metro cuadrado, ese desarrollo podría generar ingresos por alrededor de 52,5 millones de dólares. Del otro lado, los costos de construcción, estimados en unos 1.400 dólares por metro cuadrado, arrojan un total cercano a los 21 millones. Si a eso se le suma el costo del terreno, unos 15 millones, el resultado es claro: una inversión total de aproximadamente 36 millones de dólares.
¿La ganancia? Unos 16,5 millones de dólares en un escenario prudente. Y eso sin considerar posibles revalorizaciones, unidades premium, amenities o incrementos en el precio de mercado. En escenarios más ambiciosos, el margen puede escalar fácilmente a cifras que oscilan entre los 20 y los 40 millones de dólares.
Dicho en criollo: el Estado vende en 15 millones algo que el mercado puede transformar en más de 50. La diferencia no es un detalle técnico. Es el corazón del modelo. Es la transferencia directa de valor desde lo público hacia lo privado.
Y todo esto ocurre en una de las zonas más dinámicas de la Ciudad de Buenos Aires, revalorizada tras la construcción del viaducto del tren San Martín y beneficiada por cambios en el Código Urbanístico que permiten edificaciones de mayor altura. Es decir, no solo se vende tierra: se vende potencial. Se vende renta futura.
En este contexto, la pregunta no es si el proceso es legal. Probablemente lo sea. La pregunta es otra: ¿es legítimo? ¿Es razonable que en una ciudad con serios problemas de acceso a la vivienda, donde miles de familias quedan afuera del mercado formal, el Estado decida desprenderse de tierras estratégicas para que terminen convertidas en desarrollos de lujo?
La respuesta no es sencilla, pero sí incómoda. Porque este tipo de decisiones no son neutras. Construyen ciudad. Definen quién puede vivir dónde. Determinan qué sectores quedan incluidos y cuáles expulsados.
Bajo la lógica impulsada por el gobierno de Javier Milei, donde el Estado debe retirarse y el mercado ocupar su lugar, estas operaciones se multiplican. La venta de activos públicos se presenta como una solución rápida frente a la necesidad de recursos. Pero lo que no se dice es que esa “solución” implica resignar herramientas clave para la planificación urbana y la equidad territorial.
Porque esas tierras podrían haber tenido otro destino. Podrían haber sido parte de un plan de vivienda accesible, de espacios verdes, de infraestructura comunitaria. Podrían haber sido una oportunidad para pensar una ciudad más inclusiva. Pero no. Se convierten en mercancía.
El procedimiento, además, se realiza a través de una plataforma privada de subastas, con comisiones adicionales y condiciones que, aunque formales, agregan opacidad al proceso. La trazabilidad de los oferentes, las condiciones reales de competencia, los vínculos entre actores, todo queda diluido en una lógica de mercado que se presenta como inevitable.
La firma de Claudia Silvana Testa al pie de la disposición es apenas el cierre administrativo de una decisión que trasciende lo técnico. Porque lo que está en juego no es solo una subasta. Es un modelo de ciudad.
Un modelo donde el suelo público se convierte en activo financiero. Donde la planificación urbana cede frente a la rentabilidad. Donde el acceso a la ciudad deja de ser un derecho para transformarse en un privilegio.
La subasta del 29 de abril es, en ese sentido, mucho más que un evento puntual. Es un síntoma. Una postal de época. Una evidencia de cómo, en nombre de la eficiencia, se consolida un esquema donde el Estado se corre y el negocio avanza.
Y en ese avance, lo que queda en el camino no es solo tierra pública. Es la posibilidad de construir una ciudad para todos.
Fuente:
Playas Ferroviarias de Buenos Aires S.A., Edicto de Subasta Pública (Subasta Pública N° 775480). Publicado en el Boletín Oficial de la República Argentina el 9 de abril de 2026, Nº 35.885, pág. 110.
